Komunikasi Bisnis
Laporan Bisnis
City Property Milik PT. Bakrieland, Tbk.
Tahun 2010
Nama Kelompok:
Happy Krisnoe Meiro C1C008
Yuka Rahmawan C1C009103
Fauziah Noor Azizza C1C010027
Chyntya Rhismalia Agustina C1C010070
Ninda Fajriyah C1C010086
Kurnia Ningsih C1C010093
KEMENTERIAN PENDIDIKAN
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS JENDERAL SOEDIRMAN
PURWOKERTO
2011
I. Pendahuluan
City Property bergerak dalam pengembangan properti hunian vertikal yang diintegrasikan secara terpadu dengan properti komersial (perkantoran, hotel, dan pusat perbelanjaan), termasuk fasilitas penunjang seperti pusat kebugaran, sarana ibadah dan pendidikan.
City Property terdiri dari 2 (dua) bagian, yaitu city Property I dan City Property ii. Proyek pengembangan city Property I dilaksanakan melalui PT Bakrie Swasakti Utama, sedangkan city Property II dilaksanakan melalui PT Bakrie Pangripta Loka dan PT ProVices indonesia, suatu perusahaan manajemen properti.
Sebagian besar proyek City Property I berada di kawasan superblock Rasuna epicentrum, yang memiliki luas 53,5 hektar dan berlokasi strategis di Kuningan, Jakarta Selatan. City Property I menguasai pangsa pasar sebesar 26% dari pasokan apartemen yang tersedia di area CBD Jakarta. Sementara ini, proyek yang sedang dikembangkan City Property II adalah apartemen Sentra Timur Residence (STR) di area seluas 3,2 ha di kawasan Sentra Primer Baru Timur, Jakarta Timur yang merupakan kerja sama dengan Perumnas. Kerja sama dengan Perumnas berpotensi diperluas ke lahan milik Perumnas lainnya disekitar kantor Walikota Jakarta Timur, sehingga keseluruhan area mencapai 40 ha.
Berkat kemampuannya menyelesaikan berbagai proyek berkualitas tinggi, city Property memiliki reputasi sebagai salah satu pengembang property terbesar di Jakarta. Hal ini dibuktikan dengan berbagai penghargaan yang diperoleh city Property dari tahun ke tahun, terutama untuk proyek Rasuna epicentrum. Selama tahun 2010, penghargaan yang berhasil diperoleh adalah:
• Rasuna Epicentrum, Super Block at Jakarta CBD Pertama dan Terbesar di cBD Jakarta, diberikan oleh majalah Property & Bank
• Prix D’Excellence Award 2010, Kategori Office Building, diberikan oleh fiABci dan BNI.
• Rasuna Epicentrum sebagai Super Block Terluas di cBD Jakarta diberikan oleh Rekor Bisnis.
• Gold Category sebagai The Best Indonesia Green Real estate, diberikan oleh Indonesia Green Awards 2010.
• Highly Commended sebagai Pengembang Terbaik untuk Pembangunan Ramah Lingkungan (Sudah Terbangun) 2010, diberikan oleh cityscape Awards Real estate Asia.
II. Laporan Bisnis - Kinerja Operasional
Kinerja city Property mengalami peningkatan di tahun 2010, didukung oleh kondisi ekonomi nasional yang kondusif, antara lain tingkat suku bunga pada level 6,5% selama satu tahun terakhir. Sejalan dengan meningkatnya daya beli masyarakat, maka kebutuhan properti baik perkantoran, hunian, ritel, dan lainnya juga meningkat.
City Property I
Bagi city Property i, perkembangan lain yang menguntungkan adalah pertumbuhan penduduk Jakarta dan perubahan ketentuan Pajak Penghasilan Barang Mewah (PPnBM), serta meningkatnya kebutuhan akan kawasan yang terintegrasi dan nyaman sebagai salah satu solusi masalah kemacetan dan banjir di Jakarta. Di lain pihak, city Property I dihadapkan pada tantangan berupa kenaikan harga bahan bangunan, kompetisi yang ketat di area Kuningan dan casablanca, pemberian kredit konstruksi yang sangat selektif oleh Bank, serta birokrasi perijinan yang menyebabkan biaya tinggi. Menyikapi hal ini, city Property I membangun produk berkualitas (iconic) dengan fasilitas lengkap dan ramah lingkungan, terus menjajaki mitra strategis, meningkatkan efisiensi dan efektivitas pembangunan proyek, melakukan analisis pasar, dan menerapkan strategi pemasaran yang komprehensif dan tepat sasaran.
Sepanjang tahun 2010, city Property I berhasil mencapai target pengoperasian Bakrie Tower dan Lifestyle, serta melanjutkan pembangunan The Groove dan The Wave, maupun membangun berbagai infrastruktur yang dibutuhkan.
City Property II
Kinerja city Property II dalam hal penyelesaian pembangunan STR mengalami peningkatan dengan terselesaikannya konstruksi apartemen STR tahap 1A, sehingga dapat melakukan serah terima unit secara tepat waktu pada tanggal 1 Juli 2010. Akan tetapi, di sisi penjualan banyak peminat yang membatalkan atau menunda pembelian karena lambannya penyaluran program subsidi akibat proses verifikasi yang rumit oleh Pemerintah, sementara kebijakan pengganti melalui program fLPP (fasilitas Likuidasi Pembiayaan Perumahan) baru mulai diluncurkan pada triwulan keempat. Kondisi ini menyebabkan penyerapan pasar belum maksimal.
Secara keseluruhan, city Property tetap memberikan kontribusi terbesar, yaitu sebesar Rp 480,67 miliar atau 35,15% dari pendapatan Bakrieland di tahun 2010. Dari jumlah tersebut, Rp 406,58 miliar berasal dari city Property I dan Rp 74,09 miliar berasal dari city Property ii. Kontribusi pendapatan terbesar city Property diperoleh dari proyek Bakrie Tower (Rp 135 miliar), city Property II (Rp 74 miliar), The Wave (Rp 63 miliar), dan The Grove (Rp 49 miliar).
City Property I
· Bakrie Tower
Bakrie Tower merupakan gedung perkantoran 47 lantai setinggi 215 m yang berlokasi di kawasan Rasuna epicentrum, dengan luas area dijual sebesar 62.235 m2. Dibangun sejak tahun 2007 dengan konsep arsitektur bangunan yang unik dan mempertimbangkan efisiensi energi dan lingkungan, gedung ini berpotensi menjadi landmark baru kota Jakarta. Pembangunan fisik Bakrie Tower telah selesai pada akhir Desember 2009 dan mulai beroperasi pada bulan Mei 2010. Gedung ini telah memperoleh sertifikasi oHSAS 18001:2001. Mayoritas area yang tersedia ditempati oleh perusahaan-perusahaan dalam kelompok usaha Bakrie.
· The Grove Condominium & Suites
Pembangunan The Grove condominium telah dimulai sejak tahun 2007 dan ditargetkan selesai pada akhir 2011. Kondominium ini terdiri dari 438 unit dengan konsep ’sanctuary in capital’, yang ditujukan untuk segmen pasar menengah atas. The Grove condominium memiliki 2 (dua) menara yaitu The Grove common dan The Grove Private, yang masing-masing terdiri dari 32 dan 39 lantai, dengan total luas area dijual sebesar 49.348 m2.
The Grove Suites merupakan condotel berfasilitas bintang 5 yang ditujukan untuk kelas atas. condotel dengan 12 lantai ini terdiri dari 151 unit strata-title dengan total luas area dijual sebesar 10.674 m2 dan akan dikelola oleh operator berskala internasional.
Hingga akhir tahun 2010, penjualan The Grove condominium dan The Grove Suites masingmasing sebesar 49,3% dan 40,4%. The Grove Suites telah memasuki tahap topping-off.
· Epicentrum Walk – Lifestyle and Entertainment Center
epicentrum Walk merupakan kawasan ritel dengan luas area dijual/sewa sebesar 29.208 m2 dengan konsep semi outdoor yang terdiri dari commercial Building dan outdoor Retail. epicentrum Walk bersinergi untuk mendukung keseluruhan konsep Rasuna epicentrum sebagai pusat gaya hidup dan hiburan. epicentrum Walk memiliki 7 (tujuh) lantai, yang terdiri dari 3 (tiga) lantai untuk komersial/f&B dengan sistem sewa dan 4 (empat) lantai atas untuk strata office suites. Bagian komersial beroperasi sejak Maret 2010 danperkantoran sejak Agustus 2010, dengan tingkat hunian masing-masing 35% dan 51,5%. Gedung ini juga telah memperoleh sertifikasi oHSAS 18001:2001.
· The Wave at Rasuna Epicentrum
The Wave merupakan sebuah kompleks kondominium untuk kelas menengah yang dibangun dengan konsep ’spirit for a better living – greeneration’, arsitektur ramah lingkungan dan konfigurasi unik. Dibangun di atas lahan seluas 38.228 m2, The Wave direncanakan terdiri dari 9 (sembilan) menara kondominium dengan ketinggian 10 hingga 40 lantai, dengan total unit sebanyak 2.621. Pembangunan The Wave dimulai secara bertahap sejak tahun 2008. Tahap 1A terdiri dari 2 (dua) menara. 3 (tiga) menara telah ditawarkan dengan total 848 unit, telah terjual sebanyak 35,7% dan penyelesaiannya telah mencapai 43,2%.
· Wisma Bakrie 1
Dikelola oleh PT ProVices indonesia, Wisma Bakrie 1 adalah gedung perkantoran berlantai 8 (delapan) dengan luas area sewa 11.410 m2 di daerah bisnis Kuningan, Jakarta. Dengan tingkat hunian rata-rata yang di atas 90%, selama beberapa tahun gedung ini selalu memberikan kontribusi pendapatan yang konsisten bagi Perusahaan. Pada tahun 2010, tingkat hunian Wisma Bakrie 1 mencapai 98%.
· Wisma Bakrie 2
Seperti halnya Wisma Bakrie 1, Wisma Bakrie 2 juga dikelola oleh PT ProVices indonesia. Wisma Bakrie 2 merupakan gedung perkantoran 18 lantai yang berlokasi berdampingan dengan Wisma Bakrie 1, memiliki area sewa seluas 18.562 m2. Gedung ini dioperasikan dengan Built operate Transfer selama 25 tahun dengan Badan Pengembangan Perencanaan Nasional (Bappenas). Sebanyak 3 (tiga) lantai dari gedung digunakan oleh Bappenas, sedangkan sisanya ditempati sebagian besar oleh perusahaan dalam Grup Bakrie. fasilitas yang tersedia di gedung ini adalah food court, mini market dan banking hall. Tingkat hunian rata-rata pada tahun 2010 mencapai 95%.
· Aston Rasuna Residence
Aston Rasuna Residence berdiri sejak tahun 2004 di dalam komplek Apartemen Taman Rasuna, Kuningan. Bangunan ini terdiri dari 2 (dua) menara dengan peruntukan yang berbeda. Menara A dengan kapasitas 224 unit merupakan serviced apartment dan hotel, sedangkan Menara B dengan kapasitas 226 unit merupakan kondominium hunian. Pada tahun 2010 dilakukan pembangunan function room sebagai fasilitas tambahan.
Segmentasi tamu hotel terdiri dari long-stay guest 34%, perusahaan 20%, frequent individual travelers (fiT) 10%, biro perjalanan 15%, paketpaket promosi 8%, pejabat pemerintah/kedutaan 3%, internet/Aston website 8%, dan segmen lainnya 2%, dengan komposisi geografis tamu yang berimbang antara tamu domestik dan tamu asing. Pada tahun 2010, tingkat hunian rata-rata terus mengalami peningkatan mencapai 83,73%, sementara di tahun 2009 dan 2008 masing-masing 85,52% dan 82,12%. Angka ini juga merupakan tingkat pencapaian tertinggi dibandingkan kelasnya yang hanya mencapai 70%. Selain itu, Aston Rasuna Residence berhasil mencapai tingkat revenue per available room (ReVPAR) sebesar Rp 414.957, atau di atas tingkat rata-rata industri sejenis sebesar Rp 290.000 (Sumber: Hotel front Line Association Jakarta).
· Pasar Festival
Pasar festival adalah sebuah pusat perbelanjaan segmen menengah yang menyatu dengan Gelanggang olah Raga Sumantri Brodjonegoro, Kuningan, Jakarta. Lokasi ini memiliki total area sewa seluas 10.512 m2 dan telah berdiri sejak tahun 1995. Melalui kerja sama pengelolaan selama 48 tahun dengan Pemerintah DKi Jakarta, pengelola yakin akan mampu memberikan sebuah pilihan belanja yang menarik bagi berbagai konsumen di masa depan.
Kegiatan renovasi Pasar festival dan perbaikan fasilitas olah raga di Gelora Sumantri Brodjonegoro masih terus berlangsung, dengan tujuan untuk meningkatkan kualitas fasilitas dan pelayanan serta memenuhi peningkatan kebutuhan akan pusat perbelanjaan dan sarana olah raga. Selain Bakrie School of Management yang sudah ada selama beberapa tahun, pada tahun 2010 tercatat masuknya beberapa penyewa besar yang menambah daya tarik Pasar festival. Tingkat hunian rata-rata di tahun 2010 mencapai 83,5%.
· Elite Club Epicentrum
elite club epicentrum adalah klub kebugaran yang dikelola oleh manajemen Rasuna epicentrum sejak bulan September 2010. Klub kebugaran ini sebelumnya beroperasi dengan nama Gold’s Gym. elite Rasuna dibawah pengelolaan Gold’s Gym international selama sekitar 2 tahun sejak tahun 2008. Meskipun terjadi perubahan pengelolanya, klub ini tetap mengusung konsep sebagai sarana kebugaran (fitness) dan kesehatan yang menyeluruh (wellness) untuk seluruh keluarga. Klub ini menempati dua lantai seluas 5.215 m2, dengan fasilitas sangat lengkap yang terdiri dari lapangan tenis, futsal, squash, kolam renang, area gym, arena bermain anak-anak, lounge, dan restoran.
Berkat program-program menarik yang dimiliki dan agresivitas tenaga pemasarannya, jumlah keanggotaan elite club epicentrum terus bertambah menjadi sekitar 2.270 anggota, meningkat dari 1.451 anggota di tahun sebelumnya. faktor pendukung peningkatan keanggotaan ini adalah semakin tumbuhnya kesadaran masyarakat untuk berolahraga serta berkembangnya kawasan hunian dan bisnis di daerah Kuningan, termasuk diantaranya dengan pengoperasian Lifestyle dan Bakrie Tower.
· Rasuna Office Park
Komplek Rasuna office Park dibangun secara bertahap sejak tahun 2005. Pembangunan tahap I dan II telah diselesaikan di bulan Januari dan Desember 2006, sedangkan tahap III telah diselesaikan di bulan Januari 2008. Komplek Rasuna office Park ini dikelola oleh PT ProVices indonesia. Total area yang dijual dalam komplek perkantoran ini seluas 14.031 m2.
· The 18th Residence Taman Rasuna
The 18th Residence Taman Rasuna dibangun untuk memenuhi kebutuhan segmen masyarakat menengah ke atas akan tempat tinggal berkualitas di tengah kota. Didirikan di atas lahan seluas 5.000 m2 di dalam kompleks Taman Rasuna, kawasan hunian ini memiliki 2 (dua) menara masing-masing 32 lantai. Jumlah unit tersedia sebanyak 750 unit, terdiri dari apartemen tipe 1 kamar dan 2 kamar. fasilitas yang tersedia antara lain 2 (dua) lantai parkir, fasilitas kebugaran dan komersial. Apartemen yang pembangunannya selesai pada akhir tahun 2007 ini dikelola oleh PT ProVices indonesia.
· Concert Hall & Office Tower
concert Hall adalah gedung pertunjukan kelas dunia yang pertama di Jakarta untuk menampilkan kekayaan warisan budaya indonesia dalam bentuk pertunjukan akan dibangun di atas lahan seluas 6.726 m2, berdampingan dengan office Tower seluas 1.637 m2 yang dibangun dengan konsep perkantoran modern. Pembangunan kedua gedung ini diharapkan dapat dimulai pada tahun 2012 dan diperkirakan selesai pada tahun 2014.
· The Convergence Indonesia
The convergence indonesia dirancang sebagai gedung perkantoran 26 lantai dengan luas sekitar 26.000 m2. Pada tahun 2010 disepakati bahwa pembangunan The convergence selanjutnya dilakukan oleh PT Andika Multi Karya (AMK) sebagai pemilik aset properti ini.
City Property II
· Sentra Timur Residence
city Property II memulai proyek pengembangan Kawasan Kota Baru Perumnas di Jakarta Timur sejak tahun 2009, bekerja sama dengan Perum Perumnas. Potensi pengembangan mencakup area seluas ± 40 ha, yang dikembangkan dengan menggunakan konsep vertikal, mix-used, dan transit oriented development serta dengan mengoptimalkan potensi Terminal Pulogebang, gerbang tol Sentra Timur dan Banjir Kanal Timur di kawasan tersebut. Superblok ini merupakan pengembangan lanjutan dari Proyek Apartemen Sentra Timur Residence (STR) yang berlokasi di daerah Pulo Gebang, bekerja sama dengan Perum Perumnas. Keterlibatan Bakrieland dalam proyek pengembangan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah ini merupakan wujud peran aktifnya membantu Pemerintah dalam program pembangunan 1.000 menara rusunami. Menurut rencana, di Superblok Sentra Timur/Kota Baru Perumnas akan dibangun hotel, gedung perkantoran (low-rise dan mid-rise), pertokoan, serta sejumlah apartemen.
Pada tahun 2010, city Property II berupaya melakukan evaluasi dan konsolidasi internal, diferensiasi dan persiapan proyek secara lebih matang, serta meningkatkan kerja sama dengan mitra strategis seperti Perum Perumnas, perbankan, dan Pemda DKi Jakarta. Dalam rangka mencapai target penyelesaian pembangunan dan penjualan, city Property II terus berupaya menjaga agar proses konstruksi berjalan sesuai jadwal dan standar kualitas yang ditetapkan, serta menerapkan program penjualan yang menarik dan kompetitif. Selain itu, city Property II juga mempersiapkan perencanaan pengembangan usaha yang dapat saling mendukung dengan apartemen STR dan menyesuaikan pembangunan sesuai dengan kebutuhan melalui strategi pengembangan bertahap.
Pada tahun 2010, komitmen penyelesaian pembangunan kepada pelanggan telah berhasil dicapai melalui penyelesaian konstruksi STR tahap I yang terdiri dari 1.327 unit, lengkap dengan fasilitas dan infrastrukturnya. Proses serah terima kepada penghuni dilakukan secara bertahap mulai bulan Juli 2010. Hingga akhir 2010, sekitar 250 unit apartemen telah diserahterimakan; sebagian langsung dihuni dan sebagian lainnya masih fitting out. Tingkat penjualan per akhir tahun 2010 telah mencapai 47,8%, dimana sebagian besar penghuni memiliki pekerjaan di wilayah Jakarta Timur.
· Manajemen Properti
Saat ini, kegiatan pengelolaan beberapa gedung dan sarana yang dimiliki oleh Bakrieland dilaksanakan oleh PT ProVices indonesia, sebuah perusahaan manajemen properti yang sahamnya dimiliki oleh Bakrieland. PT ProVices indonesia berdiri pada tahun 2005 dengan nama PT Dinamika Nusantara Bestari (DNB), sebelum akhirnya beralih nama menjadi PT ProVices indonesia pada tahun 2007.
Selain mengelola properti dalam grup Bakrie seperti Rasuna office Park, the 18th Rasuna, Wisma Bakrie 1 dan 2, pada tahun 2010 PT ProVices indonesia mulai melakukan pengelolaan property di luar grup Bakrie dan memasuki bisnis di bidang pengelolaan jalan tol dan penyediaan sumber daya manusia. Untuk itu, PT ProVices indonesia telah melakukan berbagai upaya guna meningkatkan kemampuan sumber daya manusia dan mempertajam strategi pemasarannya.
Pada tahun 2010, PT ProVices indonesia telah berhasil mengoptimalkan pengelolaan gedung sehingga tercapai zero complaint dengan senantiasa memperhatikan masalah K3, melanjutkan pengembangan gedung sesuai rencana bisnis tahun 2010, serta menyempurnakan standar prosedur operasional melalui iSo 9001:2008 untuk gedung Wisma Bakrie 1, 2 dan The 18th Rasuna Residence.
III. Penutup
Prospek 2011 dan ke Depan
Prediksi yang positif mengenai perkembangan ekonomi domestik yang menguat disertai dengan tingkat bunga yang terkendali menumbuhkan optimisme bagi city Property dalam memasuki tahun mendatang, namun kami menyadari bahwa diperlukan kerja keras untuk menghadapi berbagai tantangan lain.
· City Property I
Tren back to the city yang berkembang belakangan ini merupakan hal yang menguntungkan karena mendorong meningkatnya kebutuhan perumahan dan perkantoran di kawasan cBD. Namun di lain pihak, kompetisi yang semakin meningkat, berlakunya sanksi bagi pengembang yang menjual properti sebelum mencapai 25% penyelesaian konstruksi (UU Perkim per 17 Desember 2010), pencarian mitra strategis baru, komitmen serah terima properti kepada konsumen, penerapan pengelolaan PBB baru oleh Pemda, dan birokrasi perijinan yang masih rumit merupakan tantangan berat yang perlu dihadapi. Di tahun 2011, focus city Property I adalah menyelesaikan The Groove dan The Wave.
· City Property II
Target city Property II di tahun 2011 mencakup peningkatan penjualan unit-unit di Sentra Timur Residence, pemasaran apartemen STR 1B, pengembangan Superblok Sentra Timur, dan pembangunan fasilitas komersial penunjang di kawasan STR. Pencapaian target-target ini memerlukan dukungan dalam bentuk realisasi program pengembangan infrastruktur di kawasan STR berupa pembukaan akses tol, pembangunan terminal modern Pulogebang dan pembangunan jalan tembus ke Jalan Dr. Radjiman.
· Manajemen Properti
Upaya peningkatan strategi pemasaran akan terus dilaksanakan dalam rangka memperluas cakupan kegiatan manajemen properti di luar grup Bakrie. Manajemen properti juga akan mengembangkan bisnis baru di bidang parker dan pengelolaan villa.
